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房地产基本术语包括以下内容：1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体指土地及其附着物。房地产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2.土地使用权土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。政府部门以拍卖、招标、签订协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如果该土地用途符合当时的城市规划要求，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。3.房地产市场房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场，含一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按照土地供应计划，采用签订协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式将土地使用权按一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上第二次或多次转让房地产交易活动的市场。4.生地生地是指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地，也称为待开发的土地。5.熟地熟地是指“三通一平”或“七通一平”，具备使用条件的土地，也称为完成市政设施建设的土地。“三通一平”是指通水、通电、通路，场地平整；“七通一平”是指通水、通电、通路、通排污系统、通信号、通暖气、通天然气，场地平整。6.宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。7.建筑物建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，比如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。8.建筑面积建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，如果计算多、高层建筑物的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含房屋的可用面积、墙体及柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。9.公有建筑面积公有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑物服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。10.基底面积基底面积是指建筑物首层的建筑面积。11.用地面积用地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合而成的用地的水平投影面积。12.红线图红线图又叫“宗地图”，是按照一定比例制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况，其内容包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。13.建筑高度建筑高度是指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建筑高度。14.道路红线道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。15.建筑线建筑线一般称为建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。16.房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。17.土地开发土地开发是将生地开发成可供使用的土地。18.土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为国有土地所有权和集体土地所有权两类。19.国有土地与集体土地国有土地是指属于国家所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。20.五证二书房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中，前两个证由规划部门核发，《建设工程施工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由自然资源部门和房屋管理局核发。《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得在一定期限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。二书是指《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。21.物业管理物业管理泛指一切有关房地产开发、经营及商品房销售、租赁、售后服务的管理活动。22.业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是代表全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主通过召开业主大会，从全体业主中选举代表组成业主委员会。23.期房期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住条件的商品房。 24.预售合同预售合同是指消费者在购买期房时签订的销售合同。25.现房现房是指消费者购买时具备即买即可入住条件的商品房，即房地产开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房。消费者在与房地产开发商签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。26.毛坯房房地产开发商交付屋内墙面、地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫作毛坯房。27.商品房商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售、出租。商品房又称“大产权房”，包括住宅、商业用房及其他建筑物。28.商品房预售商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。29.低层住宅低层住宅是指1～3层的住宅。30.多层住宅多层住宅是指4～6层的住宅。31.小高层住宅小高层住宅一般指7～11层的住宅。32.中高层住宅12～18层的住宅为中高层住宅。33.高层住宅18层以上的住宅为高层住宅。34.超高层建筑超高层建筑是指40层以上，高度100米以上的建筑物。35.层高层高是指下层地板面或楼板面与上层楼板面之间的距离。36.净高层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差叫作净高。37.总建筑面积总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和，包含实用面积和公摊面积。38.架空房屋一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。39.间距间距是指建筑平面外轮廓线之间的距离。40.日照标准2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。41.容积率容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。42.建筑密度建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。43.绿地率指公共绿地、住宅旁（住宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比例。44.绿化率绿化率是指所有绿化面积在建设用地面积中所占的比例，用公式来表示，就是绿化率=绿化面积÷基地面积×100%。45.商品房预售许可证商品房预售许可证是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋可以预先出售给承购人。46.公共维修基金公共维修基金是指住宅的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。47.印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。48.土地使用年限届满后怎么办业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。49.房地产抵押房地产抵押是债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。按揭就是一种房地产抵押形式。50.银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息。51.工业厂房按揭需提交的资料（1）小企业法人授信业务客户申请表。（2）法定代表人、实际控制人、主要股东及其配偶、财务负责人身份证复印件。（3）法定代表人、实际控制人及其配偶户口本。（4）法定代表人、实际控制人、主要股东及其配偶个人征信查询授权书。（5）企业法人营销执照（经营年限满2年）。（6）企业法人公司章程。（7）企业法人机构信用代码证。（8）借款企业及关联企业征信查询授权书。（9）近两年年度财务报告、最近一个月财务报表，其他的资产证明文件。（10）经营合同及单据。（11）主要资产清单及证明文件或权属说明。（12）最近6个月主要经营账户流水。52.企业不能获批或不能足额获批贷款的原因（1）企业营业执照年限不够。（2）企业银行流水不能覆盖或满足按揭款月供的需要。（3）企业或法人自身在购买本厂房前已经有相应的贷款，但企业的负债率超过银行评定范围的，不能获批或不能足额获批贷款。（4）企业或法人列入银行黑名单或失信被执行人名单。（5）企业或法人列入在法律上曾有被执行或正在被执行的司法问题。（6）部分外地企业在本地银行无法办理贷款。（7）新注册的企业与老公司主营业务不符合，资产不够，上下游供销合同不够等。53.底价底价为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格，是开发商的最低销售价格。54.起价起价是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。55.均价均价是单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。56.定金定金是预付款的一部分，起到担保债权的作用。在开发商违约不签订合同的情况下，双倍返还定金，如果客户违约，定金不退。 57.订金、 订金是预付款的一部分，起不到担保债权的作用。在开发商违约不签订合同的情况下，客户无法得到双倍返还。 58.市场调研 市场调研是对相关项目的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程。 59.市场调查 市场调查共分为8个部分，分别是环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。 （1）环境分析，包括区位情况、交通情况、配套设施等。（2）产品分析，包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。（3）价格分析，包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等。（4）去化分析，包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。（5）客源分析，包括区域划分、客源层次、消费意图等。（6）业务分析，包括业务配备、业务能力、业务执行等。（7）媒体分析，包括媒体选择、宣传模式、主要诉求等。 （8）综合分析，包括优势分析、劣势分析、综合结论等。 60.房地产价格构成 房地产价格由以下费用构成： （1）土地费用。（2）前期工程费，包括设计费、监理费、报建费等。（3）房地产开发成本，包括建设费、配套费。（4）管理费。（5）销售费用，包括代理费、广告费等。（6）财务费用，包括贷款利息、税费等。 （7）不可预见费用。 我们用这个结论，可以快速解决很多增长率相关的题目 【例】（2019年1103辽宁公务员考试）2019年1—8月，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，每平方米土地价格同比上涨4.5%，土地成交额6374亿元。 2019年1—8月，房地产开发企业土地成交额与去年同期相比增长约为： A. -17％ B.-22％ C.-27％ D.1.2％ 【解析】因为成交额=购置面积×每平米土地价格，所以-25.6%和4.5%互相抵消，最终结果只能选B。 【例】（2016国考地市级111）2014年全国棉花播种面积4219.1千公顷，比2013年减少2.9%。棉花总产量616.1万吨，比2013年减产2.2%。2014年全国棉花单位面积产量比上年约： A. 提高了5.1% B. 提高了0.7% C. 降低了5.1% D. 降低了0.7% 【解析】单位面积产量=总产量/面积，所以单位面积产量的变化率≈总产量变化率-面积变化率=-2.2%-（-2.9%）=0.7%。所以单位面积产量提高0.7%。 【例5】（2018国考地市级118）2018年中国集成电路出口金额846.4亿美元，出口数量2171.0亿块；2017年出口金额668.8亿美元，出口数量2043.5亿块。 2018年中国平均每块集成电路出口单价比上年： A.上升了30%以内 B.上升了30%以上 C.下降了30%以内 D.下降了30%以上 【解析】选A。单价＝金额/数量，从17年到18年，金额增长了接近但是不到1/3，数量增长了6%左右，对金额的增长有一定的抵消作用。所以单价上升了不到30%。 【例】2020年1220江苏公务员考试 材料：2019年我国海洋生产总值为89415亿元，同比增长6.2%；定位柱状图可知，“2018年和2019年，第三产业占我国海洋生产总值的比重分别为59.1%、60%”。 问题：2019年我国海洋第三产业增加值年增长率为： A.6.4% B.7.1% C.7.8% D.8.5% 【解析】第三产业增加值=海洋生产总值×比重，所以第三产业增加值增长率≈海洋生产总值增长率+比重增长率=6.2%+0.9/59.1≈6.2%+1.6%=7.8%。 【例】2019年北京公务员考试 材料：2016年全社会餐饮业经营单位为365.5万个，同比下降8.2%，从业人员为1846.0万人，同比增长5.7%。 2016年全社会餐饮业平均每个经营单位的从业人数比上年约： A.减少了2％ B.减少了15％ C.增加了2% D.增加了15％ 【解析】D。除法关系，增长率约等于二者之差，所以应该是5.7%-（-8.2%）=13.9%，所以选D。 【例】2021年北京公务员考试 2018年全球茶叶产量585.6万吨，同比增长约3%，中国茶叶产量261.6万吨，同比增长0.7万吨。2018年，中国茶叶国内销售量为191万吨，同比增长5.1%，国内销售总额为2661亿元，出口量为36.5万吨，同比增长2.8%，出口总额为17.89亿美元（合人民币120亿元），同比增长（？）。 资料中“（？）”处应当填入的数值最可能是以下哪一个？ A.12% B.16% C.20% D.24% 【解析】已经知道了出口量增长率是2.8%，让求出口额的增长率，则只需要知道价格的增长率即可，18年的价格增长率是（4.9-4.5）/4.5≈9%，故出口额的增长率应该在2.8%+9%≈11.8%，故选A。 【例】2019年1-12月份，商业营业用房销售面积为10173万平方米，比上年增长-15%，商业营业用房销售额为11141亿元，比上年增长-16.5%。则同期全国已销售商业营业用房的平均售价比去年 （）： A.增长1.3% B.下降1.3% C.增长1.7% D.下降1.7% 【解析】本题很容易出错，按照前面的理论，售价应该是降低1.5%左右，但是到底选1.3%还是1.7%呢？我们从这个近似计算公式的推导过程知道，增长率之差，实际上还得除以（1+r），本题中r为负数，故应该是下降1.7%。 【例】2019年全年N省商品房销售面积比上年下降6.1%，商品房销售额增长2.8%，则2019年全年N省商品房销售均价比上年同期约： A.增长8.9% B.下降3.1% C.增长9.5% D.下降3.3% 【解析】增长率之差＝2.8%-（-6.1%）=8.9%，但是C和A很接近，所以得考虑分母的影响，所以实际上是增长9.5%。 大家好，我是乐峦。 这篇将近一万字的文章完全可以教会你系统地投资房地产，告诉你这个领域的方方面面，比如： 1、如何有效的开始搜寻房地产 2、如何对选择好的房地产进行评估 3、如何把房屋租出高价 4、正确的投资心态和信念应该是怎样的 其中有大量的细节，教会你如何成为某个片区的专家；告诉你最适合投资的房产类型；教你永不败北的4种房地产投资策略；告诉你评估房产最重要的5大公式；教给你在任何领域都能成大事的黄金思维；房地产新闻和信息的寻找方式和渠道；对你的租客进行背景调查等等。 总之，它会系统地告诉你关于房地产投资的所有投资思维和方法，作者会不断更新房地产投资的相关内容，期望精益求精，为社会创造更多贡献，让我们一起加油！ 下面我们开始。 一、如何有效的搜寻房地产 要想投资房地产，第一步就是准备开始搜寻。那么如何开始呢？ 寻找适合我们的目标，我们不能盲目草率的进行，在这里面需要我们作一番合理认真的分析和努力，能够极大提高成功的概率，避免我们毫无方向的四处奔走。 而且房地产的投资涉及到的资金数额很庞大，不像平时随便买几只基金、投几只股票花个几千、一两万元。一旦投入，我们就要为自己的行为承担责任，我们需要在一开始就选对，按照最正确的方法去判断和分析，当我们了解和掌握了之后，按照这个方法，我们就能迅速的发现我们和我们的租客都喜爱的房产。 这里有一个重要的概念——从问题中获利。 不知道你有没有听说过哲学家的一句话：机会蕴藏在问题之中。这点与投资房地产领域的顶尖智慧不谋而合——利润蕴藏在问题当中。 靠自己的智慧和努力获得的利润才是最可靠的。 很多人买房地产是为了市场价格在未来能够上扬，期望未来房地产价格能够上升。 不知道你有没有意识到，这其实是一种赌博行为，明天后天市场上升还是下跌都不是你我说了算的，比如2008、2009年的全球房地产危机，几乎所有资产都灰飞烟灭，数百万的房地产持有者手上的几十万或者几百万元都打了水漂，有很多人因此丧失了生活的希望，为什么？因为他们选择了赌博，这很正常，赌博有输有赢，错就错在这些人放着很多稳健的投资方法不选，而选择了赌博。 说了这么多，我们如何避免这种赌博行为呢？ 答案就是从问题中获利。靠我们自己的智慧和经验解决问题之后获得的利润才是最可靠的。我们应该相信古老的格言：这个世上没有不劳而获。 我们常常发现无论在哪个地区都有一些问题房产，比如窗户破碎、满地垃圾、环境破败、墙面脏乱等等，但是这些在一些全球顶级的投资家眼里都是投资机会啊，这些问题房产的价格远远低于市场价格，我们只要找人粉刷一遍，翻新一下，价格就又回升到市场价了，当我们靠自己的经验和智慧把这些问题解决了之后，我们按市场价格一卖，到手的就是钱了。 这个概念在房地产投资者思维里叫做——强行增值。 所以，当有人对我说，哎，听说这套房子买了以后转手就净赚几十万.....我往往客气之后就转身离开了，因为明天是长还是跌根本没人说的准，就像前面说的那场房地产危机，挂掉的都是这些炒房客。所以我希望大家明白一点，靠自己的努力和劳动挣来的钱才是最可靠的钱，更何况这些问题房产都是一个个摆在那的机会，何乐而不为呢。 这个领域最顶尖的投资家都认清了这个道理，所以我们一定不能错过这么一条有价值的投资原则——从问题中获利。 下面我们先学习如何开始搜寻目标房产。总共有三个步骤： 第1步 成为某个地区的专家 第2步 找出最不贵的地段 第3步 找到问题房产 1．成为某地的专家 想要成为某地的专家，就要全方位的了解这个地区，比如 ● 确定地区●确定投资策略 ●人口统计数据 ●房屋的等级●大概房价和大概租金 ●人文素质 ●周围是否有大量的中介公司 ●当地用工单位有哪些以及是否盈利良好 ●城市的下一步规划 ●交通是否方便 ●地区论坛或群里人们在聊些什么 ●出租率，空置率 ●总结这个地区有哪些优点和缺点 ●查看标记地图等等。 下面我们一个一个详细说明： ● 确定地区 选定一个你想投资的地区，比如成都市，或者北京市。 普遍来说一二线城市的房地产更具优势，不仅在于它的内在价值较高，还在于如果面临经济危机，这类房产更能抗风险。 当然，在你所在的城市也会有一些适合你投资的房产，因为我们要认识到一点，无论哪个城市，无论哪里的人们都需要一个遮风避雨的住所，就像穿衣服、吃饭一样是人们所必需的，哪里有需求，哪里就有交易。 ● 投资策略 策略一 从小笔投资开始 这里有一个中肯的建议就是先从小笔投资开始，在运用杠杆（后面会详细解说）的同时通过实践学习。等到积累了足够的经验和资本之后，再去进行相对较大规模的投资。 策略二 输家战略 赢家思维 这是一个让你投资永不败北的策略。 「输家战略」的意思是在你投资前先思考一个问题，如果亏了会怎么办，如果你认真思考了这个问题，你就不会把所有的钱都拿去投资，因为如果你这样做万一亏了，你就“一夜回到解放前”了，所以你应该只拿出全部资金的20%~50%来进行投资。留一部分备用资金。 「赢家思维」的意思是当你已经开始投资了，就不要再想着会不会失败了，要抱着120%的信心去做，相信自己一定能够成功，无论遇到什么事，这种心态都不会动摇，坚定地相信和行动。 这个策略应该用在你所有的投资计划中，无论是房地产、股票、基金、债券，它能保证你的投资永远不会失败。 因为你手中始终握着一笔备用资金，你不会一夜回到解放前，你有机会再进行投资，一次不行亏了，我还有钱，再亏一次，我还有钱，等到你积累了大量经验，你就会发现，你往后的投资每次都是赚的。 这就是我为什么说这是一种永不败北的策略。 策略三 使用杠杆 在股票投资领域，使用杠杆是件危险的事。但是在房地产领域却能给我们带来巨大财富。杠杆的意思是用最少的资金进行更大的投资。比如： 现在我要投资一处房产，但是我不会全款买房，我可以向银行贷款，先交首付（如果现在是市场萧条或者业主希望尽快出售房产，忍受不了先发布信息然后再等几个月把房产卖出去这样的基本流程）我可能连首付都不需要付，（你可以和他协商）当房屋所有权属于你了之后，就可以把房屋租出去，拿房屋的租金去付你的月供，最为理想的方式是租客的租金大于你的月供，此时，你就拥有了正向现金流。 举个例子，假如我现在要投资成都天府新区的一套面积72平米的房子，价格是60万，但是我不选择全款支付，向银行贷款，首付 6万，贷款 54万，月供 3533元，当房子的所有权属于我之后，我可以把房子租出去，只要保证租金大于3533元（月供），我就拥有了正向现金流。不但不需要花费大量自有资金，还有了每月的现金流，并且我还拥有了一套房产。 现在也许你应该明白了杠杆的含义，就是用最少的资金进行更大的投资。 这是成功房产投资者常用的策略，而普通老百姓却置若罔闻。 策略四 把钱分成两部分花出去 虽然通过房地产可以得到许多税务优惠，但是我们还是要承受一定的税务负担，为了避免税务负担不会过于沉重，我们可以花比税务负担更少的钱咨询一下税务专家，即使真的不能避免，我们也能做好心理准备。 人们在投资时，由于各种原因也许会出现不同大小的问题和阻碍，比如法拍房（法院拍卖房屋）是需要了解很多注意事项和规则的，很多专业的投资者在房地产项目开始之初就会咨询会计师和律师。 所以在房地产投资领域很多成功人士都清楚，自己的钱是要分两部分花掉的：首先是房价，其次就是律师及其他顾问的费用，从而大大提高自己的成功概率。 ● 房屋等级 所有的房屋一般分为四个等级。 甲级房屋。房龄小于10年。这类房屋屋况非常好，并且配有各类设施，比如运动场，游泳池。这类房屋的租客素质普遍较高，位置多出现于富人聚集地，但是这种房屋并不适合我们投资，因为它不但造价高昂，而且上升空间非常小，不但会延缓我们的盈利速度，而且会降低我们的现金使用效率。 乙级房屋。房龄在10~20年之间。多出现在中产阶级家庭（工薪阶层）居住的地方，这类房屋是最为稳定的，屋况一般，租金不会高得离谱，租客也比较稳定，所以也是众多投资者和中产阶级青睐的对象。 ★丙级房屋。房龄在20~30年之间。生活舒适度相对较差，由于房龄的问题，现存的和潜在的维护费较高，它的租客质量也较差，但是我们可以通过改造来提升它的价值。 丁级房屋。房龄大于30年。这类房屋屋况相当差，常位于那些没落的地区，需要大量的维修费和维护成本，所以这类房产不适合我们投资。 对于投资新手来说，我建议你们把注意力主要放在寻找被低估了的丙级房产。 ● 人口统计报告 要了解对投资有利的人口统计数据，它们会对你的投资产生积极作用： #01 女性人数高于男性人数（女性对住所更加注重） #02 未婚人数高于已婚人数（未婚的人往往选择租房住） #03 年轻人与老年人的人数高于中年人的数量（中年人常会选择购房） #04 年收入低于多少万元（这部分人无法承担购房压力，故而会选择租房）。 #05 当地最大的用工企业盈利情况是否良好、是否稳定。 国家统计局 http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/ —人口普查—最新的一次—查看相关信息 另外你还可以关注以下几条相关信息： #01 到达公共交通的距离如何 #02 城市的下一步规划是什么 #03 距离公园有多远 #04 附近是否有学校 可以问问你的房地产经纪人（你联系的中介），他们对此了如指掌。 ● 这个地区的大概房价和租金 1.查询网站（百度搜索） ①安居客 ②房天下 ③58同城 2.实地勘察 ①房屋售卖会 ②房产中介公司 通过以上途径咨询房价和租金 做一个大概了解和记录 ● 人文素质 人文素质低的地区，要注意调查租客背景（后面有详细讲解），并在签订合同上注意一些条款细节。当然人文素质高的地方起草合同也要全面。 1.实地考察。 跟当地人聊一聊，体会一下这里的人文情怀。 2.看当地新闻、论坛、网站 看一下当地人的生活面貌，感受一下他们追求的是什么。实质上就是对你的租客进行了解。 ● 周围是否有大量的中介公司 如果你中意的房地产周围有大量的中介公司，就会把房地产价格炒起来，出租也更为方便。 ● 当地的用工单位有哪些是否盈利良好 查询一下当地最大的用工企业，它们的盈利是否良好，是否能正常给员工发工资，否则，你当地的租客很可能不能够按时给你付房租。因为你租客的房租很大程度上来自于他们的收入。 ● 城市的下一步规划 城市的下一步规划将对你的投资计划产生影响，所以你需要花一点时间去关注一下。 百度搜索 - 搜索栏写当地的名称+人民政府 - 点击官网 里面有最新的城市规划信息 ● 交通是否方便 你要想把房子租出去，你就要照顾租客的体验。 你要考虑租客出门方不方便，上下班、去超市、去餐馆是否便利，要明白谁也不想住在一个生活不方便的地方，所以你在选择目标房产的时候要先把这点考虑进去。 ● 地区论坛或群聊里人们在聊些什么 你可以上网看看当地论坛或者群聊里人们在谈论什么。 举个例子，如果人们说现在汽油价格太贵了了......你就要注意，人们可能现在更喜欢能够走路去上班，走路去超市和餐馆的房子，能够省汽油钱。相反，如果人们谈论旅游、风景、精神、渴望内心的宁静讨厌城市的喧嚣，那么可能意味着郊区的房子现在更好交易，或者更好租。当然这和汽油价格的升降有关系。 还有，现在随着新能源混合动力汽车的兴起，有时也决定着人们更喜欢郊区和还是市中心的房子。这些新闻多少还是要花一点时间来关注一下。 ● 出租率、空置率 出租率和空置率影响着你的房屋好租还是很久租不出去。 那么什么是出租率和空置率呢？比如出租率。 房屋出租率是反映当地某一片区房屋出租状况的一项重要指标，它是已出租的房屋数与当地可以出租的房间总数的百分比。 房屋出租率=(已出租房屋数/可出租房屋总数)×100% 上式比值越大，说明实际出租房屋数与可供出租的房屋数之间的差距越小，也就说明租客客源市场越充足，在一定程度上表明了你的投资目标出租的可能性。 出租率高自然有很多人来咨询想和你签订合同，空置率高就意味着即使你把房子装修的很好也不会有多少人来问。出租率和空置率的数据你可以问一下你的房地产经纪人（中介）。 ● 停车位 是否有足够的停车位供给租户使用，如果停车都不方便的话，租户很可能不会选择租下这处房产。 ● 总结这个地区有哪些优缺点 通过以上这些指标来大概分析一下这个城市或者这个片区的优缺点，看看是否适合你，让自己有一个对它大概的认识。 2．选出最不贵的地段 当你有对这个地区有了大概的认识，对这个城市的各个片区都分析过后，你就可以进入第2步——选出最不贵的地段。 如果你完成了第1步，就会对这个城市的每个片区有清晰的了解，那么到第2步会很快作出判断。 下面我们并把目光锁定在这个地段，对它保持观察。 我们可以利用一个功能方便的APP在地图上把这个地段标记下来，方便查找。 我们可以用兰图绘APP，可以在地图上把房产的位置清晰的标记下来，还有编辑属性、分类的功能。而且完全免费。 我们的目光锁定了地段，下面就到了最重要的步骤了，搜寻目标房产，也就是所谓的问题房产。 3．找到“问题”房产 我已经了解了很多相关理念，下面我们就要了解一下到底什么是问题房产？ 问题房产涵盖的范围很广，它们有如下特点： ●房屋被封 ●垃圾遍地，或者溢出垃圾桶 ●坏损的玻璃窗 ●掉漆 ●看上去很破败 ●业主准备搬去别的地区，或者准备退休 ●被银行收回 ●杂草丛生 ●房屋空置 ●违规建筑 选择好几处心目中理想的房地产，并拿到一些相关的数据和资料后，我们就可以真正得对房地产进行评估了，我们同时也可以把所有的潜在目标标记在兰图绘上，方便自己查看和检索。 有的时候，你会因为发现一处很棒的房地产而兴奋，而有时也会因为一些其他因素而沮丧。 利率总是不断的上调但也总有下调的那一天，房价一直在下跌，但它也会触底回升，别被上下波动的市场扰乱了自己的心态。 寻找投资机会的正确心态：在任何市场的任何一个时点，我都能找到合适的投资项目。 你应该拥有永不放弃的信念。俗话说得好天道酬勤。 下面我们开始进行正式评估。 二、如何对选择好的房地产进行评估 当我们已经选择好几处心仪合适的房地产后，我们需要向自己提出问题，通过观察这些问题的答案来得到我们最后要的结果，这是相当重要的关键点。 还比如用各种方式进行评估，比如用这个房地产投资领域通用的公式来简单计算一下这些房产的真实价值； 公式不难，只需要会加减乘除就好，我会用最易于大家理解的语言阐述这些公式以及它们的作用。 向自己提出问题 这里有一个很有用的黄金思维，成大事者都在运用这个思维，当你想干成功一件事时，你可以不断地向自己提问，并把这些问题一一记录下来，你提的问题越多收效就会越好。 投资家巴菲特就很善于提出问题，并将其分解为一些非常直观简洁的小问题，并持续观察答案的变化。真正的天才是那些将问题简化的人。 1．这笔投资真的适合我和我的租客吗？ ● 是否用到了输家战略、赢家思维？ ● 是否会对我的人生目标产生影响？如果是，那就放弃。 ● 是否会给我和家人带来压力和不幸福？如果是，果断放弃。 ● 我的租客住在这里生活方便吗？ ● 我的租客会喜欢这吗？ 这里要记住，你的目标房屋必须既能得到你的喜欢又要保证你未来的租客也喜欢。缺一不可。 2．我把现金流放在第一位了吗？ 资产的现金流体现了它的价值，而不是资产规模，所以请把现金流放在第一位，地段等靠后。 公式：现金流 = 营运净收入 = 收入－支出 也等于：现金流 = 营运净收入 = 租金－月供 3. 全方位的向自己提出你的问题，然后解决它。 比如说： ● 怎样合理的完美的制作租赁合同？ ● 怎样弄清楚完整的贷款流程和相关知识？ ● 和卖方的谈判技巧有哪些？ ● 嫌收租太麻烦，可以找公司代收房屋租金吗？比如房屋管理公司 ● 如何从媒体上或其他信息渠道了解最新的市场趋势？ 你可以提出你想提的任何问题，然后持续的观察答案的变化，这样你就离成功不远了。当然，不光在房地产投资领域，在任何领域你都可以这样做，这样你就可以全面搞定所有领域的相关理念。 公式筛选 下面我们正式开始使用公式了。 要把这些公式记在纸上或记在心里，它们是成功投资者最常使用的工具。 1. 杠杆 用尽可能少的自有资金去进行尽可能大的投资。 比如，你不需要全款买房，你只需要支付首付，然后把房屋租出去，让你的租客付租金，用租金来支付你的月供。这就是杠杆。 2. 正向现金流 现金流是最重要的因素。 前面讲过，现金流代表了一项资产的价值，而其他的因素比如资产规模、房产的地段等等都得靠后排。 因为实实在在地拿到钱才是我们的最终目的，一项资产的价值体现在它的盈利上，不在别的。 3. 两位数的投资回报率 投资回报率，用我们老百姓讲的话就是，你投出去的钱多久能收回来。 用行话说就是，投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值。 公式：（ 租金 × 12 ）/ 首付款＝投资回报率（年） 得出数据应该定在10％～20％之间，这个数值越高越好，高于20％就属于“优秀”。 4. 高于7%的资本化率 它表示的是，如果你全款买下了一套房，那么你的钱究竟能生出多少钱来？ 这个数据，与你贷不贷款买房没有关系。 公式：现金流（租金－月供） / 资本化率 = 房屋价值 你不用自己去计算资本化率，你的经纪人肯定能把这类的数据倒背如流。 高的资本化率代表风险较大，售价较低，这类房屋经常出现在贫困和收入较低的地区。 低的资本化率代表风险较小，售价较高，这类房屋经常出现在中产阶级及高收入群体居住的地区。 高于7%的资本化率的房产，更适合我们投资。 如果你要找到问题房产，那就选择高于7%的资本化率的房产吧 5. 低于或等于9的毛租金乘数 用来判断某个特定区域当中房产的盈利能力，比如说在城市某个片区的3处不同的房产，对它们进行比较，在其他条件很相似的情况下，你就挑毛租金乘数最低的买就好了。 公式：房屋购入价格 / 年租金收入 = 毛租金乘数 这个数值在低于或等于9的范围内是比较好的。 当我们学会了用原则和公式来评估房产价值之后，我们需要放一部分精力来观察市场趋势，在财商里，趋势就是财富。 模拟实战 在学会了这些知识的以后，我们就要实地演练了，我们可以走访各地，联系你的房地产经纪人、中介公司开始搜寻目标房产。 但是如果你心里没底，不知道自己能不能把这些知识灵活的运用，我们可以在开始之前再加一步——模拟实战，先练习一下，这一步什么时候都可以做，同时也可以帮助你了解房地产的最新信息。 打开一个你喜欢的房地产网站，如 ①安居客 ②房天下 ③58同城 通过信息和图片找到你喜欢的房地产。 上面有大量的详细信息和相关数据，然后我们用前面讲到的公式和原则进行评估，进行实战演练，看你能否应用自如。 这一步可以增加你对房地产投资评估流程的熟悉程度，锻炼你公式计算的能力，不至于你真的上了投资战场之后忘这忘那。 了解市场趋势 观察周围发生的一切 比如过去人们从市中心搬去了郊区居住，开始喜欢郊区宁静放松的生活，然而在过去几年间，人流逆转了。因为高涨的汽油价格使得他们返回市中心居住。因为他们希望住在可以走着去上班的地方，并且可以很方便的徒步去便利店，餐馆等一些其地方。 这样你就可以发现哪个地区的房产更好卖，或者更好租。 ●汽油价格的变化 ●环境保护的意识 ●新兴的混合动力汽车的扩张 …... 阅读、阅读、再阅读 通过媒体、互联网、房地产期刊、论坛等方式来了解市场趋势和人们的需求变化。 你需要做的就是把一个一个的点连成一条线，要努力做一个连接者。了解的越多，就越能发现那些潜移默化的趋势。 关注途径与记录总结 1. 关注对象 分为目标地区和全国地区 不光要关注自己选择的目标地区，还需要关注全国的房地产资讯。 除了前面我们讲到的 “成为某地的专家” 里那些网站，我们还可以从如下网站搜寻信息。 房地产新闻 ●搜狐 ●房天下 ●当地的人民政府网站 ●中国经济网 ●中国网地产 ●电视CCTV新闻频道 房地产信息 ●房天下 ●安居客 ●58同城 2. 记录 记录对你有用并且重要的新闻资讯，并进行总结和深入研究，把一个一个点串成一条线，把握趋势，在财商里趋势就是财富。 三、如何把房屋租出高价 当你买下了你和未来的租客都心怡的房地产，这个时候你就可以找机会把它出租给你的准客户了。 但是，在此之前我们可以进一步提高房屋的价值，从而提高租金。 我们可以对房屋进行翻新和装修以便我们能以更高的价格出租给我们的租客，同时又能让我们的租客享受高品质的生活环境。 在这个社会上由此生发出一种行业——室内修饰或者室内设计。 这个行业的从业者目的是帮助业主更好的出售房屋，给房产一种全新的面貌。你可以联系这种类型的行业人群来帮助你。 不过，如果我们不感兴趣或者条件不允许的话，我这里也有一些可以独自进行操作的方法。 ● 地板，保证地面没有污迹 。 ● 门，把你的门换掉，或者重新涂色。 ● 窗户，联系工人把窗户换掉。 ● 墙面，把墙面重新粉刷一边。不要刷奇怪的颜色，最好是白色或灰色，因为你喜欢的颜色不一定你的租客喜欢。 ● 绿色植物，把那些枯萎的绿植扔掉，留下那些好的，在窗户前摆一些绿植，可以显得房间不那么小。 ● 挂几幅画，种几盆植物，在浴室放几条毛巾，放一些轻音乐等。 ● 在房间使用一些芳香剂，气味可以直接影响人的心情。 如果你有条件，或者你的现金流里还有闲钱，你就可以做一些下列操作，让你的租金进一步提升 安全和防护系统 ● 墙体不要有裂缝 ● 安装防盗门 ● 安装警报 ● 为租客安装摄像头 这类装置会让租户有安全感，有这些设备的房屋投资高不了太多，但通常可以收到更高的租金。 总之在你的预算范围内，要尽量为你的租客提供最好的环境，使用最耐用的材料，提升房屋的品质，如此一来你的收益会大幅提升。 四、对你的租客进行背景调查 你需要对你的租客进行调查，试想如果你把房子租给了一个老赖、或者违法者，你的损失可就大了，曾经我的一个好友把房屋租给了租客，发现这是一个非常难缠的人，后来一调查才发现他是一个犯罪嫌疑人，你说有多可怕，如果你不做背景调查，你很可能会陷入窘境，冒着风险，还需要靠司法的力量来驱赶他，还收不到房租，得不偿失。 下面我分享一些调查的方法。 ●和他过去的房东联系 如果他的上一任房东要赶他走，他肯定不会给你真实的电话或者找各种理由拒绝给你提供电话。这样的租客就要小心了。要弄清楚他为什么不愿意给你提供电话。 联系上后，你可以问问他的房东他有没有每月准时交租金？ ●询问他的工作单位，可以要求他出示工资单, 或报税单。 你可以向他保证这些信息只用作这次租房收入的确认，不会和其他人透露他的个人信息。如果他不愿意出具这些信息，你就要考虑是否愿意租给这样的租客。 ●在网上搜索 看看各大官方网站有没有报道这个人的相关记录，防止我们的租客有过犯罪的经历。 五、正确的投资心态和信念 投资的心态和信念是很重要的，有了正确的心理和思想你能避免很多陷阱，也能避免你错误的心理状态影响你正确的行动方法。毕竟思想决定行动，行动决定结果。 上文在个别地方提到了心态问题，下面完整的给你展现一遍。 ● 目标：成为解决问题的专家。 ● 关键：对问题有较高的忍耐力 ● 失败的原因：偷懒，屈服于内心的恐惧 ● 如何锻炼信念：不断尝试，给自己打气，不允许恐惧阻挡前行的道路 ● 投资现实情况：一切都得慢慢来 ● 投资信念：在困难和挫折面前有勇气的人才能最终得到胜利的果实 ● 具备耐心和正确的方法：只要你拥有足够的耐心和正确的方法，对你来说，房地产投资就是一条光明大道 ● 向自己提出问题：要意识到想把事情做好，就要不断的学习学习再学习，扩大自己的认知，而学习的最好方法就向自己提出问题，并观察答案的变化，问题越多收效越好 ● 把钱分成两部分：如果想提高成功的概率，就需要意识到自己的钱是需要分成两部分花出去的，首先是房价，其次是咨询顾问的费用。 ● 不要被市场的波动所影响：利率总是下调，但也总会有下调的那一天。房价一直在下跌，但他也总会触底回升。别被市场的上下波动影响了自己的心态 最后，如果我的文章对你有所帮助，别忘了点个赞哦，谢谢啦资料分析：一个关于增长率的快速估算公式的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于资料分析：一个关于增长率的快速估算公式、资料分析：一个关于增长率的快速估算公式的信息别忘了在本站进行查找喔。
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